Jaki projekt wybrać? Jak go adaptować do swoich potrzeb? Ile to wszystko kosztuje? Wszystkie formalności, jak i wstępny kosztorys znajdziecie w najnowszym filmie “Przygotowanie do budowy domu”. To drugi odcinek z serii projektu “Budowa domu z bali 100m2 – krok po kroku”.
Kto jest partnerem strategicznym projektu “Budowa domu z bali 100m2 – krok po kroku”?
Partnerem strategicznym projektu “Budowa domu z bali – 100 m2 – krok po kroku” jest dostawca okien do naszego projektu firma Team-Plast (“Zadbaj o ciepło w swoim domu”), firma Eneroo – dostawca naturalnych materiałów izolacyjnych do domów z drewna oraz Florian Centrum Spółko z o.o. z Kutna – producent pokryć dachowych i elewacyjnych.
Transkrypcja
Zanim przejdziemy bezpośrednio do nagrań z działki, gdzie pokazujemy, jak wszystko wykonujemy, chciałem Was wprowadzić bardziej w temat, czyli wyjaśnić, co budujemy oraz opowiedzieć troszkę o formalnościach i kosztach uzbrojenia terenu – zapraszam serdecznie.
Zacznę od samej działki, która jak na naszej adaptacji widać, ma 3000 m2. Działka ma spadek terenu, około 1,5 – 2 metra (jeśli dobrze pamiętam). Spadki terenu mają też swoje konsekwencje, wszystko trzeba planować na takiej działce. Górka, która jest wzdłuż drogi, kończy się na kolejnej działce (tam jest już spadek). Niemniej jednak, jeśli są intensywne deszcze, to ta woda będzie ściekać. Już teraz wiem, że trzeba będzie ją wyprowadzać drogami na zewnątrz pomiędzy budynkami, tak, żeby nie stała.
Na etapie adaptacji obliczono, że budynek powinien mieć 209,8 m.n.p.m. Już teraz też wiem, że na etapie robienia fundamentów musieliśmy troszkę to podwyższyć, ponieważ bale (domy drewniane) powinny mieć cokół w okolicach 20-30 cm od ziemi w najwyższym punkcie działki, gdzie stoi dom, czyli w tym przypadku jest to wskazany na filmie punkt.
Pierwotnie wyszło nam, że pierwsza podwalina byłaby na równi, a nawet musiałaby być przykryta wierzchnią warstwą ziemi, trawą, a to jest raczej niedopuszczalne. Pierwszy bal, podwalina, drewno – jeżeli będzie kisnąć i ta wilgoć nie będzie przewiewana, odprowadzana, to spowoduje, że drewno będzie szybciej ulegało korozji. W związku z tym dom jest podwyższony o około 24 centymetry, ale będę o tym jeszcze mówił na nagraniach z fundamentów.
Dom jest podwyższony po to, aby uzyskać cokół, aby pierwszy bal, podwalina nie stały tak blisko ziemi. To ma swoje konsekwencje, ponieważ jeżeli mamy spadek terenu, to więcej fundamentów będzie odkryte. Oczywiście, trzeba je obsypać dookoła, aby strefa przymarzania była odpowiednio ustawiona. Niemniej jednak nie ma wyjścia. Ten teren został troszeczkę splantowany, troszeczkę zostało podebrane, ale górka, która jest od strony drogi, nie zniknie. Ta woda będzie tak czy siak spływać. Założeniem jest to, że troszkę budynek został podniesiony, ale też teren będzie plantowany w ten sposób, aby woda miała swoje bezpieczne ujście. Czy będzie drenaż czy odwodnienie wokół budynku, to już zostawiam na kolejne filmy. Będzie o tym sporo mowy.
To, co już na etapie ogrodzenia mówiliśmy, a dopiero zobaczycie, to fakt, że działka ma wcięcie, chociażby na poczet auta, które może podjechać. To zobaczycie na kolejnych filmach na etapie robienia ogrodzenia. Tak naprawdę działka leci po kwadracie. Ma również bramę wjazdową. To wszystko omówię jednak na kolejnych filmach, więc teraz nie będę się na tym skupiał.
Po kolei patrząc, mamy dom. Z boku jest wiata na auto. Mamy również taras, budynek gospodarczy, altana (nieco dalej od domu).
Projekt domu i jego adaptacja
Projekt został kupiony jako gotowy dzięki współpracy z firmą DOM-PROJEKT. Ten projekt otrzymałem na bardziej atrakcyjnych warunkach. Nie mniej jednak to był mój wybór początkowo. Dopiero jak wybrałem projekt, zgłosiłem się do firmy z pytaniem, czy chcieliby z nami współpracować w tym aspekcie. Finalnie projekt był kupiony gotowy, ale potem przyszedł czas jeszcze na zmiany. Oczywiście, te zmiany swoje kosztowały. O kosztach też opowiem trochę w tym filmie.
Projekt to jest RYDZOWO DW15. On zyskał swoją nazwę po zmianach, które zostały wprowadzone. Bazą było RYDZOWO DW3. Doszły tutaj niuanse typu przeniesienie i powiększenie okien w tarasie. Przez te zmiany projekt zyskał nową nazwę. Mamy jeszcze budynek gospodarczy, również ze zmianami, np. wejście jest przekierowane na wprost. To wyszło też przy adaptacji. Firma adaptująca projekt do działki zaplanowała podjazd, dwa miejsca parkingowe. Myśląc o budynku, jak on został usadowiony, nie ma sensu, aby wyjście było z tej strony. Wjazd, wejście szerokie na 100 centymetrów będzie wygodniejsze ze wskazanej strony, aby podjazdu nie robić zbyt dużego. Im mniej podjazdu tym lepiej (według mnie). Projekt jest więc z małymi modyfikacjami, o czym troszkę później powiem.
Działka
Jeżeli chodzi o samą działkę i to, co dzieje się na etapie adaptacji, mamy oczyszczalnię przydomową. Na rzucie adaptacji jest nieco inaczej, ponieważ skrzynka prądowa jest gdzie indziej niż realnie. W narożniku jest hydrant od wodociągu, więc zgodnie z przepisami 1,5 metra od hydrantu może być skrzynka główna, która doprowadza do domu prąd. Prąd idzie po liniach prostych zgodnie ze sztuką do domu, a potem od domu do budynku gospodarczego, też zasilenie do pompy, jest również kabel poprowadzony na etapie nagrań do altany. Taka adaptacja jest też sensowna, kluczowa, potrzebna, żeby najważniejsze rzeczy zaplanować.
Uważam, że nie da się zrobić wszystkiego i zaplanować, ponieważ tematy dotyczące oświetlenia podjazdu jeszcze są dookreślone i ciężko to zaplanować na tym etapie. Za dużo jest wszystkiego na głowie, rzeczy do zrobienia, żeby mieć czas i porządnie się nad tym zastanowić. Inaczej jest, kiedy wszystko się widzi na miejscu po wybudowaniu bryły budynku, a inaczej to wszystko wygląda na papierze. Potem naprawdę, uwierzcie mi, wyobraźnia musiałaby być naprawdę wysokich lotów, aby to wszystko sobie tak ułożyć, żeby faktycznie potem się trzymać 100% planu i realizować go.
Usadowienie budynku na działce
Jeśli chodzi o usadowienie budynku, usytuowanie go na działce, to znaczenie ma ustawienie odnośnie słońca, jak ono później będzie przebiegać przez różne pomieszczenia, które są w domu oraz, co chcemy widzieć przez okna, z tarasu, jak to słońce ma nam operować. Usytuowanie budynku ma kluczowe znaczenie.
Ten projekt był kupowany pod działkę, która jest 200 metrów dalej. Miał inaczej stać. Finalnie, z różnych względów formalnych tego domu tam jeszcze nie można było postawić. W związku z tym padła decyzja, że działka będzie inna i ten projekt też udało się fajnie wkomponować.
Zanim przejdę do projektu, to chciałbym, żebyście jeszcze rzucili okiem, jak to będzie wszystko usytuowane, ponieważ będę się do tego odnosił. Altana (wiata) jest dużo dalej w terenie. Budynek gospodarczy jest na wprost bramy i budynek właściwy jest od wjazdu na prawo. Warto sobie ten układ zapamiętać.
Projekt domu z bali
Przechodząc do samego projektu, mamy parter (zerknij na filmie, gdzie mamy wschód i zachód). Nie mówię tego bez powodu. Mamy wejście, wiatrołap, pomieszczenie gospodarcze, gdzie będzie miejsce na system grzewczy, wodę i tego typu niuanse; mamy tutaj pralkę, suszarkę, ale prawdopodobnie znajdą one swoje miejsce w łazience. Jest takie prawdopodobieństwo, że w pomieszczeniu gospodarczym znajdzie się lepszy regał na jakąś spiżarnię. Mamy też coś w stylu przedpokoju.
Cała przestrzeń łącznie z kuchnią, jadalnią, salonem jest otwarta przestrzenią. Nawet część schodów do podestu będzie ze szczebelkami, aby też była przestrzenią otwartą. Schody też będą odwrócone, będą w drugą stronę szły, ale cała przestrzeń w okolicy 50-55 m2 kwadratowych jest tak zaprojektowana, aby rzeczywiście można było odczuć tę przestrzeń.
Przy wschodzie słońca w kuchni, przygotowując sobie śniadanie słoneczko będzie wpadać, podobnie w jadalni. Z kolei siedząc wieczorem przy telewizorze słońce nie będzie wpadać w telewizor. Taras będzie zadaszony poliwęglanem. W projekcie jest przezroczysty, ale prawdopodobnie będzie mleczny, tak, żeby to właśnie przydymić, aby dało się siedzieć na tarasie nawet jak będzie palić mocne słońce, ale też jednocześnie, aby nie zabierało zbyt dużo światła.
Światło w domu z bali
To jest dobre rozwiązanie, ponieważ, uwierzcie mi, większość ludzi, którzy zadaszyli taki duży taras dachem, troszkę też narzekają, że tego światła w domu jest dużo mniej. Są okapy, jest zadaszenie tarasu i po prostu jest za mało światła do życia. W związku z tym właśnie te płyty poliwęglanowe, które mają sprawić, że będzie można siedzieć na tarasie, kiedy będzie padał deszcz. Pewnie będzie trzeba pomyśleć o tym, żeby zrobić jakąś przesłonę od wiatru. Kiedy wiatr jest mocny (a w tych terenach pod Wrocławiem, pod Trzebnicą jest mocny wiatr), to te deszcze mogą mocno zacinać mimo zadaszenia. To już w trakcie funkcjonowania w tym domu można się zastanowić, jak to zrobić. To nie jest temat priorytetowy, ale gdzieś tam po głowie już chodzi.
Na pewno dobre jest też to, że nad wejściem jest daszek. Uważam finalnie, że jest on trochę duży, zbyt masywny, ale tak już raczej będzie to robione. Ten daszek jest potrzebny, aby ochronić też drzwi przed deszczem, aby też drzwi nie niszczały. To samo w budynku gospodarczym, jak te drzwi będą przeniesione od ściany szczytowej, to ten daszek też trzeba będzie dobudować i te zmiany do projektu powykonawczego nanieść, tak, żeby wszystko się zgadzało do odbiorów.
Jedna część tarasu jest niezadaszona. Czy dobrze czy źle? Nie wiem jeszcze, nie planuję też tutaj żadnych przesłon, ale może w przyszłości jakieś żaluzje zewnętrzne by się tu przydały, żeby się przysłonić przed nagrzewaniem. Myślę, że tutaj ten poliwęglan sporo zrobi, że ta część nie będzie na to narażona.
Okna w domu z bali
Co innego będzie na poddaszu nad tarasem. Okna też będą wymagać jakiejś przysłony zewnętrznej, może wystarczą żaluzje od środka, a może nie, zobaczymy. Prawdopodobnie skończy się żaluzjami zewnętrznymi tak, żeby się uchronić przed słońcem, ale wiem już na tym etapie, że na pewno okno połaciowe w sypialni będzie miało markizy. Dodatkowo, trzeba było zastosować wyłaz przy dachu, którego w projekcie nie ma, ponieważ takiego okna dużego (które jest zaplanowane) plus wyłazu nie ma na rynku, więc będzie trzeba zaplanować dodatkowy wyłaz, który też będziemy w projekcie powykonawczym uwzględniać. Jest jeszcze okno połaciowe nad klatką schodową, które fajnie będzie doświetlać tę przestrzeń na dole (ściana bez okna, więc okno powinno zrobić swoją pracę).
Projekt zakłada, że będą 3 sypialnie, łazienka, garderoba przy jednej sypialni, pomieszczenie gospodarcze, łazienka, kuchnia, jadalnia, salon, klatka schodowa, wiatrołap, który uważam, że zawsze jest niezbędny w domu, ponieważ fajnie wyłapuje chłód, kiedy wchodzą goście. Dzięki niemu dom się zbyt szybko nie wychładza.
Sam projekt będzie wykonany w stylu norweskim, skandynawskim, lekkim, ale to będziecie obserwować na kolejnych nagraniach.
Redukcja kosztów – z czego można zrezygnować?
Jeśli chodzi o redukcję kosztów, to przy tym projekcie ja bym się zastanowił nad wejściem. Także spokojnie, to wejście nie musiałoby być na słupach, tylko mogło być na oczepach (podporach do ściany) oraz troszkę krótsze, niższe. Mamy kąt 42 stopnie, spokojnie można zrobić połowę z tego – 21 stopni. Dzięki temu daszek będzie troszkę niższy, bardziej wybierał wodę opadową. Może przede wszystkim będzie troszkę krótszy, ale przede wszystkim oparty o ścianę. Wtedy nie trzeba byłoby robić słupów. Sam słup to nie jest wielki koszt, ale zbrojenia, czas… Już wiem na tym etapie, że zrobienie zbrojeń pod słupy, wykop, zalewanie to wszystko jednak są koszty i czas – dość znaczące na etapie fundamentów.
Tylko sam obrys – jeżeli chodzi o wieniec – robiliśmy półtora dnia – dwa dni, a wszystkie słupy, które są pod tarasem, pod wiatę – dwa, itd. – to wszystko spowodowało, że na same słupy tylko kolejne dwa dni zeszło. Czyli to, co na cały dom, to jeszcze na słupy trzeba było kolejna 2 dni poświęcić.
Tak więc to też będzie miało przełożenie dla tych, którzy korzystają z firm usługowych. To też się przeniosło bardzo mocno na koszty robocizny. Wytyczanie samych słupów jest naprawdę dość problematycznym i cięższym zadaniem niż po prostu obrys budynku. To też ma znaczenie przy planowaniu budżetu domu, jak i przy prostocie takiego budynku. Im prostszy – zbliżony do prostokąta i kwadratu bez udziwnień i dodatków – ma znaczące przełożenie na koszty.
Ja wiem, że na tym etapie usunąłbym pewnie te dwa słupy i skrócił nieco ten daszek i prawdopodobnie na dwóch słupach zrobiłbym zadaszenie pod auto. Na papierze umknęło mi to, aż dziwne, aż sam byłem w szoku, że te 8 metrów zadaszenia pod auto to jest po prostu za dużo. Tak czy siak pewnie się to wykorzysta, ale spokojnie te 5 metrów na jedno auto może wystarczyć i nie trzeba było robić aż tyle. Plusem jest to, że ta ściana będzie zabezpieczona przed opadami, przed słońcem, więc nie będzie wymagała tak częstej konserwacji.
Jakie jest założenie kluczowe projektu?
Założeniem kluczowym, które nam przyświeca przy tym projekcie jest to, aby uzyskiwać maksymalną szczelność tego budynku, nie oszczędzać na jakości izolacji, tak, aby koszty eksploatacyjne były możliwie najniższe. Nie chcę rzucać tutaj modnymi hasłami domu pasywnego, energooszczędnego, bo wywołam burzę w komentarzach i słusznie.
Nie mniej jednak chcę osiągnąć, że koszty eksploatacyjne tego domu będą naprawdę niskie. Aby to osiągnąć, będziemy kłaść duży nacisk na materiały izolacyjne, szczelność połączeń. Chodzi nam również o to, aby dom z bali, był domem oddychającym, czyli nie puszką, termosem zamkniętym, ale był otwarty dyfuzyjnie – to się tak ładnie nazywa. Te szczegóły będziemy już uwzględniać dalej.
Koszty
Przechodząc do kosztów, badanie gruntu – które należy wykonać, aby wiedzieć, jaka jest nośność gruntu, czy są wody gruntowe wysoko, tak, aby odpowiednio przygotować projekt i jego adaptację itp. to jest na etapie (na rok 2023) 1200 złotych.
Mapa do celów projektowych potrzebna dla projektanta – 1000 zł; dokumenty, wnioski urzędowe – około 300 zł (mapa zasadnicza, opłaty urzędowe), projekty gotowy – około 3500 zł.
Adaptacja rozumiana jako zmiany w projekcie pod to, co sobie wymyśliłem (przesunięcie ścianki, usunięcie słupa, zmiany w stropie, zwiększenie dwóch okien, przeniesienie kominka z centralnej części domu) – około 4000 zł; indywidualny projekt – minimum kilkanaście tysięcy złotych, a przez lepsze firmy 20-30 tysięcy złotych. Ta droga jest mi najbliższa, zawszę tę drogę polecam.
Oczywiście, jeśli da się ten dany projekt dopasować do swoich potrzeb z niezbyt dużymi zmianami. Jeśli tych zmian jest więcej to koszty rosną i trzeba się rzeczywiście zastanowić, czy jest to tego warte. Adaptacja do działki:
– wysuwanie obiektów na działkę, usytuowanie ich względem światła, wysokości terenu, uwzględnienie grząskości, wiatru, strefy wiatrowej – około 4000 zł;
– dodatkowo koszty formalne przystosowania oczyszczalni (tutaj jest osobna procedura odnośnie oczyszczalni, która jeszcze trwa; pozwolenie mamy od około 3 miesięcy na budowę) – 2000 zł; – kierownik budowy – 4000 zł. Pytanie, na ile to jest taki kierownik, który przyjeżdża, czy faktycznie jest obecny i pomaga. Zazwyczaj te koszty w obecnym kształcie raczej powinny sięgać 6000-7000 zł. Ja z racji tego, że wziąłem adaptację i kierownika budowy z jednego źródła (to jest jedna firma) to te koszty były troszkę zredukowane;
– geodeta, wytyczenie działki – te koszty będą już uwzględnione w ostatnim filmiku z ogrodzenia, ale jest to około 600 zł;
– wytyczenie skrajnych samej działki, inne koszty takie jak zakup działki (tak szeroki temat, że ciężko cokolwiek sugerować, koszty kredytowe i okołokredytowe, odsetki, stworzenie aktu notarialnego na zakup działki, podatek od tego (2% od transakcji w zależności od wysokości ceny działki).
W moim przypadku koszty formalne przygotowania się do samej budowy to jest w okolicach 20 000 złotych nie licząc działki, kredytu, aktu notarialnego, podatku. To jest na etapie początku roku 2023. To tyle w temacie formalności projektu.
Podsumowanie
Oglądajcie nas wiernie. Będziemy starać się robić filmiki możliwe treściwe, fajne, a dla tych, którzy będą się chcieli budować będą zawierały dużo informacji, ale będziemy się też starać przygotować streszczenia, aby każdy kto będzie chciał obejrzeć wszystko w skrócie, to takie filmiki skondensowane na pewno będą. Dzięki za oglądanie. Do zobaczenia w kolejnych filmikach. Cześć
