Projekt, a działka –zależności, o których musisz wiedzieć!

Masz już gotowy projekt domu i kupioną działkę? A sprawdziłeś, czy na pewno projekt współgra z tym, co naprawdę możesz wybudować? Rzeczywistość nie zawsze jest tak kolorowa, jak na papierze. Zobaczmy, jak ma się projekt domu z bali do działki, którą kupiłeś, lub planujesz zakupić. Projekt czy działka na dom z bali? Co załatwić wcześniej?

Zgubna pokusa

Wiele osób ma z tym problem. Podekscytowani nową budową i realizacją marzeń o domu, często popełniamy błędy. Jednym z częściej spotykanych, jest niewłaściwa kolejność etapów budowy. Wszyscy znamy osoby, które zaczęły od zakupu gotowego projektu domu.  Można myśleć, że od tego się zaczyna.

Wizja przyszłego gniazdka kusi tak bardzo, że wszyscy chcą zobaczyć je na papierze, i to jak najszybciej. Co wtedy? Kupujesz gotowy projekt i… po czasie okazuje się, że coś nie gra. Projektu nie da się zrealizować, bo nie pozwala na to działka, którą kupiłeś. Rozwiązanie jest bardzo proste. Wystarczy, że przeczytasz ten artykuł do końca i zapamiętasz, że istnieje spora zależność pomiędzy projektem domu z bali, a działką.

Powinieneś pamiętać, że o wiele trudniej znaleźć działkę, która spełni Twoje oczekiwania, niż projekt domu.

Co brać pod uwagę?

Wybierając działkę musisz wziąć pod uwagę między innymi:

• Cenę;
• Lokalizację;
• Jej uzbrojenie;
• Dojazdy.

… i wiele, wiele innych czynników. Szerzej o tym, jak wybrać działkę, pisałem już w tym artykule. Teraz już wiesz, że inwestycję lepiej rozpocząć od zakupu, lub przynajmniej wyboru działki. Projekt domu to druga sprawa.

Dlaczego najpierw wybrać działkę?

To kluczowa sprawa, lepiej najpierw sprawdzić, czy na działce da się w ogóle wybudować dom z bali – dokładnie taki, o którym marzysz. Lepiej (i taniej!) zmienić projekt niż dostosować całą działkę. Zmiany w projekcie są stosunkowo proste i łatwiej je nanieść.

Plan zagospodarowania przestrzeni prawdę Ci powie

Ważną kwestią jest tutaj zapis w zagospodarowaniu przestrzennym działki, który mówi Ci, co tak naprawdę może na niej powstać. Może być na przykład zapis, że nie można wybudować nic innego, jak jedynie dom pokryty elewacją otynkowaną (a i na to mam radę: pozwolenie na budowę otrzymasz uwzględniając w projekcie domu z bali elewację pokrytą tynkiem, której Ty finalnie nie wykonasz – przecież mogło Ci zabraknąć środków, odbiór budynku to „bułka z masłem”, bez elewacji też przejdzie). Czasami w planie zagospodarowania działki można znaleźć również zapisy o tym, jakiego koloru ma być dach, jaka jest dopuszczalna wielkość budynku, ilość kondygnacji, a nawet kąt nachylenia dachu.

Jakiej działki szukać?

Tutaj jest prosta zależność, im kształt działki bardziej będzie przypominał standardowy prostokąt, a teren będzie płaski i pusty, tym większe pole do popisu będziesz miał przy stawianiu domu, zgodnie z Twoimi wytycznymi.

Pamiętaj też o tym, że dom z bali to często długie prefabrykowane elementy, w przeciwieństwie do małych bloczków domu murowanego, które przewożone są na paletach. O ile w tym przypadku nie ma problemu, tak problem pojawia się przy budowie domu z bali, kiedy trzeba zapewnić dogodny dojazd wszystkich elementów na plac budowy.

Odległości od innych budynków

Żadnego domu, w tym domu z drewna, nie można postawić gdzie się chce. Musisz liczyć się z odległościami od innych budynków. Sprawa jest dość zawiła i uzależniona od interpretacji rzeczoznawcy oraz od zabezpieczeń przeciwpożarowych. Stąd kluczowe może okazać się dla Ciebie powierzenie tej sprawy architektowi adaptującemu Twoją działkę. On z pewnością zna lokalną historię spraw, a z tym jakie decyzje były wydawane i jakich utrudnień ze strony urzędu można będzie się spodziewać.

• Spójrzmy jednak na przepisy. Najważniejsze informacje znajdziemy tutaj:Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie;
• Dziennik Ustaw Rok 2002 Nr 75 poz. 690 wersja obowiązująca od 27.05.2004.

Zróbmy małe podsumowanie. Jeżeli z przepisów § 13, 60, 271 i 273 lub przepisów odrębnych nie wynikają inne wymagania, budynki na działce budowlanej sytuuje się od granicy z sąsiednią działką budowlaną w odległości nie mniejszej niż:

• 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy;
• 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych tub drzwiowych w stronę tej granicy.

Dokument ten także wskazuje, że jeśli jeden z budynków posiada ściany, albo dach rozprzestrzeniające ogień odległość między nimi musi wynosić 12m, jeśli oba maja takie elementy to 16m odległości.

Tutaj należy wyjaśnić jeszcze, co to są elementy rozprzestrzeniające ogień. Są to:

• Poszycia dachowe z gontu drewnianego lub desek i drewnopochodnych;
• Ściany drewniane wykonane z elementów węższych niż 14 cm.

Stosując typowe grube bale do wykonania ściany sąsiadującej z budynkiem obok, oraz poszycia dachowe – inne niż drewno pochodne, śmiało możesz zastosować odległości 4 m i 3 m w zależności od otworów w ścianach.