Obszerny i bardzo wartościowy wywiad, z doświadczonym kierownikiem budowy.
Wywiad podzielony jest na dwie części, pierwszą w poniższym linku.
NAGRANIE Z PIERWSZEJ CZĘŚCI WYWIADU
W obu częściach rozmawiamy między innymi o tym:
👉 Ile Kosztuje nadzór kierownika nad budową domu?,
👉 Za co odpowiada?
👉 Na jakich etapach budowy powinien ją nadzorować?
👉 Jak wybrać dobrego kierownika budowy?
👉 Dodatkowo poruszamy istotne kwestie dotyczące domów z bali!
👉 I wiele innych istotnych tematów!
Pod filmem znajdziesz tą część wywiadu w formie tekstu!
Masz jakieś pytania do omawianego tematu? Nie zapomnij zostawić komentarz!
Nagranie w formie tekstu, część 2:
00:08 Za co jeszcze jest odpowiedzialny kierownik budowy?
Sławek: Za co jest jeszcze odpowiedzialny kierownik budowy? Na jakim etapie budowy jest konieczna jego obecność?
Ryszard L.: Na pewno przy wszystkich robotach, które mają zapewnić bezpieczeństwo użytkowania tego budynku, czyli bezpieczeństwa konstrukcyjnego: wykonania i izolacji fundamentów, wykonywania zbrojenia, zalewania stropów, poprawności wykonania montażu bali drewnianych, poprawności zamontowania okien, odpowiedniego przybicia opasek i na etapie wykonywania prac dekarskich. Na swoim portalu wspomina Pan o naturalnym osiadaniu okien, o pracowaniu bali, to dlatego dom drewniany musi być odpowiednio uszczelniony i zabezpieczony.
Bale już na etapie produkcji są także odpowiednio impregnowane. Część inwestorów zostawia bale na zewnątrz w tym stanie w jakim są, aby drewno ulegało naturalnym procesom starzenia. Inni wolą zaimpregnować odpowiednim preparatem wodoochronnym, grzybiczym. Kolor impregnacji jest zawsze kwestią gustu, jednak warto pokazać, bądź wytłumaczyć inwestorowi efekt końcowy, np. gdy zabejcuje ciemnych hebanem, to będzie miał ciężką bryłę w krajobrazie.
Sławek: Powrót do pierwotnego koloru jest realny ale bardzo kosztowny.
Ryszard L.: Na każdym etapie budowy obowiązkiem kierownika budowy jest wykonywanie wpisów o postępach budowy w obiekcie, a po zakończeniu prac wypełnienie oświadczenia o prawidłowości wykonania budynku zgodnie z projektem z ewentualnymi zmianami nieistotnymi. Dziennik budowy jest tak jakby taką fotografią wszystkiego co się zdarzyło. Zostaje on u inwestora, a władze budowlane biorą tylko jego kserokopię.
Wszystkie istotne zmiany wymagają złożenia aneksu do budowy i wystąpienia o zmianę decyzji w pozwoleniu na budowę.
Sławek: Warto wspomnieć, że zmianami istotnymi są np. zmiany wysokość budynku, ilości okien, wszystko to, co zmienia bryłę z zewnątrz, a także wszystko co zmienia inwestycję konstrukcyjnie.
Ryszard L.: Kierownik budowy nie może tego zaakceptować swoim przygotowaniem zawodowym. Wymagana tutaj jest także zgoda projektanta.
Po zakończeniu budowy bardzo istotne jest oświadczenie informujące o wykonaniu prac, o gotowości budynku do zgłoszenia do odbioru, o tym, że materiały które zostały użyte są dopuszczone do stosowania w budownictwie i mają atesty państwowego Zakładu Higieny lub inne ważnymi atesty zdrowotne.
Sławek: Zwłaszcza, że mówimy o domach z bali, które z założenia najczęściej buduje się głównie z aspektów zdrowotnych.
06:36 Kiedy zatrudnić kierownika budowy?
Sławek: Kiedy warto zatrudnić kierownika budowy, a kiedy nie trzeba?
Ryszard L.: Kierownik budowy zawsze jest potrzebny, po to żeby inwestor, który ma prawo się nie znać się na budowie, miał gwarancję i pewność, że budynek, który jest budowany za jego pieniądze, przez różnych, lepszych lub gorszych wykonawców, zapewni mu bezpieczne mieszkanie.
Po skończonej budowie, za poszczególne prace, które zostały źle wykonane odpowiada kierownik budowy. Bardzo często inwestor pyta mnie o radę przy wyborze wykonawcy. Zgadzam się pomóc przeanalizować takich wykonawców, ale maksymalnie trzech. Sprawdzam budowy jakie zrealizowali, jakie mają możliwości, jakimi fachowcami dysponują. Staram się też z nimi porozmawiać, ponieważ dzięki mojemu ponad czterdziestoletniemu doświadczeniu jestem w stanie stwierdzić po takim spotkaniu, kto jest dobrym wykonawcą, a kto tylko obiecuje nim być. Żadna budowa nie trwa jeden dzień. Są to projekty długotrwałe, czasem dwuletnie, a czasem nawet i dziesięcioletnie. Dlatego, w moim odczuciu, relacje i znajomości zawodowe są kluczowe. Jestem życzliwym człowiekiem, pozytywnie nastawionym do ludzi i żadnego wykonawcy od razu nie skreślam. Podczas budowy rodzą się relacje koleżeńskie.
11:34 Ile razy kierownik budowy powinien być na budowie?
Sławek: Przy odpowiednim podejściu inwestora do kierownika budowy można też na jego znajomości branży i rynku odpowiednio skorzystać, prawda?
Ryszard L: Tak. Ja na swoim terenie doskonale wiem kogo warto polecić, a kogo nie.
Sławek: Są to nieocenione informacje. Niestety, czasem inwestorzy traktują kierownika Budowy tak zero-jedynkowo, jako dodatkowy zbędny koszt. Chcą, aby przyjechał jak najmniejszą ilość razy, tylko dlatego, aby zapłacić jak najmniej. W moim odczuciu, aby mieć pewność prawidłowości budowy tych wizyt powinno być przynajmniej kilkanaście.
Ryszard L.: Minimum dwadzieścia.
Sławek: Pan mówi o 20, ja nie raz słyszę od kierowników tak 10, 12, 15, jakby się troszkę bali podać ile tych wizyt powinno być, aby nie speszyć inwestora przy pierwszych rozmowach o kosztach.
Ryszard L: Ja mówię o takim podejściu do pełnienia funkcji kierownika budowy jakie ja mam, o odpowiedzialnym podejściu do całej inwestycji. Jestem dostępny dla inwestorów zawsze, gdy tego potrzebują, gdy pojawia się problem, nawet wieczorami.
Sławek: Tylko krótkie pytanie, na które często odpowiedź zajmuje godzinę.
Ryszard L: Dokładnie. Bardzo często tak postępują inwestorzy dociekliwi, w dobrym słowa tego znaczeniu, nie upierdliwi, a dociekliwi, bo trzeba rozróżnić te pojęcia. Kierownik budowy również poświęca czas na doradztwo, na wizyty z inwestorami na budowach przyszłych wykonawców, a nie tylko na kontrolę obecnej budowy.
13:50 Kierownik budowy to doradca.
Sławek: Zgadza się. Czas to pieniądz w dzisiejszych czasach.
Ryszard L: Dokładnie tak.
Sławek: Pół godziny, czy godzina konsultacji pomnożona przez ilość inwestorów nie jest bez znaczenia.
Ryszard L.: Sam Pan doskonale wie ile kosztują porady prawne w kancelariach prawnych, czy porady medyczne.
Sławek: Każdy ceni swoją zdobytą przez lata wiedzę. To nie jest tylko zwykła rozmowa, ale doświadczenie, które Pan musiał wypracować, od kontaktów po samą wiedzę i praktykę
14:37 Jakie trzeba mieć doświadczenie aby kierować budową domu z bali?
Sławek: Panie Ryszardzie, czy według Pana warto, aby kierownik budowy miał doświadczenie przy budowaniu domów z bali?
Ryszard L.: Proszę Pana, jak już wspominałem, drewno jest specyficznym rodzajem materiału budowlanego. Jeżeli młody inżynier dostaje propozycję nadzorowania budowy domów drewnianych z bali musi sobie zdawać sprawę z tego, że to nie jest budowa domów z materiałów tradycyjnych. W związku z tym musi się dokształcić. Podczas studiów zdobył wiedzę ogólną, a to jest za mało. Potrzebuje pogłębić wiedzę w zakresie wytrzymałości i wilgotności drewna.
Sławek: Samej pracy osadzania się oraz w których miejscach mogą pojawić się problemy z tym związane.
Ryszard L.: Dokładnie. Równocześnie powinien również przeanalizować cały projekt wykonany przez projektanta. Bardzo często zdarza się, że projektant wykonujący projekt na zamówienie jest z odległych stron i kierownik budowy nie ma z nim kontaktu. Inwestorzy wybierają także gotowe projekty domów z bali. Tylko tak może zdobyć doświadczenie, poprzez precyzyjną i dogłębną analizę oraz pogłębianie wiedzy teoretycznej na każdym etapie realizacji budowy.
Ja miałem to szczęście, że mój dziadek był cieślą, wakacje spędzałem w góralskiej chałupie zrębowej, jeszcze z roku 1880 r., miałem więc możliwość już jako młody człowiek obserwowania jak zachowuje się taki dom. Natomiast człowiek, który chciałby nadzorować budowę, musi przy pierwszym budynku na każdym kroku sam sobie rozwiać różne wątpliwości, zadawać różne pytania, w kontekście nie tylko budownictwa drewnianego właśnie realizowanego ale też historycznego i przyszłych realizacji.
Wydaje mi się, że nadzorowanie budowy budynku drewnianego nie powinno stanowić większych problemów, tym bardziej, że oprócz fundamentów, które są w konstrukcji murowanej, żel betonowej czy innej, za montaż całej późniejszej konstrukcji odpowiedzialność ponosi wykonawca, który daje gwarancję. 
Przy domach z bali nie ma stropu żelbetonowego nad parterem, są belki drewniane, na których będzie układana podłoga, a więźba dachowa jest w takiej samej konstrukcji jak na tradycyjnym murowanym budynku.
Także zachęcam młodych ludzi, którzy dotychczas nie mieli do czynienia z tym budownictwem, aby się otworzyli na tego typu wyzwania zawodowe, bo to pogłębi ich elastyczność zawodową.
20:45 Komunikacja na budowie.
Sławek:
W rozwoju kompetencji i chęci zdobywania nowych doświadczeń odgrywa ważną rolę otwartość na nowe technologie i materiały. Bardzo często, pomimo że kierownik budowy ma wiele lat doświadczeń to brakuje mu otwartości na nową wiedzę i zdanie oraz doświadczenia innych. Z tego powodu współpraca z takim kierownikiem budowy bywa ciężka.
Ryszard L.: Taki utarty schemat działania.
Sławek: Tak, taki typ kierownika budowy, który chce za wszelką cenę udowodnić, że to on rządzi i jego zdanie jest priorytetem na budowie?
Ryszard L.: Tak. Warto dodać, że taki typ czasem też zdarza się po stronie inwestora, który twierdzi, że skoro płaci to wymaga. Uważam, że kluczem jest komunikacja, wzajemne zrozumienie wszystkich stron i otwartość.
Powracając do człowieka, który będzie pierwszy raz nadzorował budowę jakiegokolwiek domu. Chciałbym mu poradzić, że warto szukać porad u bardziej doświadczonych kolegów z branży. Ja sam nadal radzę się w kwestiach co do których nie jestem pewien lub nie mam w tym zakresie wiedzy, bądź doświadczenia. Taka wymiana zawodowa i dyskusja jest bardzo dobra, także z projektantem, czy też wykonawcą. Każda strona może na niej tylko skorzystać.
To musi być otwartość na rzetelność wykonawstwa i dobro przyszłego inwestora.
23:05 Ile kosztuje kierownik budowy?
Sławek: Ile praca kierownika budowy powinna według Pana kosztować?
Ryszard L.: Są różne sposoby ustalania ceny takiej usługi i różne podejścia. Jedni stosują przepisy z przed piętnastu, dwudziestu lat, które mówiły, że kierownik budowy powinien zarobić 3 % wartości kosztorysowej budynku na ile został wyceniony.
Sławek: Ciekawe, nie słyszałem o tym.
Ryszard L.: Inni mówią, ze stawka uzależniona jest od ilości wizyt. Jeszcze inni umawiają się całościowo. Można także się umówić na stałą stawkę z opcją dopłaty w określonych przypadkach, np. przedłużenie czasu budowy, konieczność dodatkowych wizyt itd. Z rozmów z moimi znajomymi wynika, że są to stawki od 2000 zł do 8000 zł, a nawet do 10000 zł przy rezydencjach i większych projektach indywidualnych.
Sławek: Zatem stawka zależy od budowy, od inwestora, od kierownika budowy i od wykonawców?
Ryszard L.: Tak. Jest to zawsze sprawa umowna. Ja pobieram wynagrodzenie w dwóch ratach. Po połowie realizacji obiektu- jedną, a po zakończeniu budowy i wypisaniu odpowiednich dokumentów o zakończeniu budowy- drugą. Nie biorę nic zaliczkowo.
26:41 Jakie jeszcze są obowiązki kierownika budowy?
Sławek: Czy są jakieś prace sztywne, które kierownik budowy musi przygotować? Rzeczy na które trzeba poświęcić czas, a nie są związane z samą wizytą na budowie?
Ryszard L.: Tak, czasem należy wykonać plan BIOS- plan bezpieczeństwa i ochrony zdrowia. Zawsze taki wymóg jest zamieszczony w pozwoleniu na budowę. Sporządzenie takiego planu zajmuje ok. 6 godzin pracy. Ten czas pracy należy także uwzględnić przy umowie określającej wynagrodzenie dla kierownika budowy.
28:24 Jak ważne jest angażowanie kierownika budowy w realizację budowy?
Sławek: Według mnie komfortową sytuacją dla obu stron jest płacenie za wizytę, wtedy sprawa jest zero jedynkowa i jasna. Warto tutaj jednak dodać, aby inwestor naprawdę na tym nie oszczędzał, bo to jest najważniejsza i najpotrzebniejsza inwestycja na budowie.
Wtedy obie strony mają najbardziej przejrzystą i jasną sytuację. Angażowanie kierownika budowy w proces budowy jest bardzo istotny z punktu bezpieczeństwa jak i przyszłych kosztów użytkowania. Ja na swojej budowie chciałbym, aby kierownik budowy był obecny przy podpisaniu umowy, przy zakupie projektu. Oczekiwałbym takiego wsparcie i doradztwa, aby móc całe spektrum budowy analizować wraz z nim. To takie dodatkowe oko, które weryfikuje moje poczynania na budowie.
Ryszard L.:Żeby mieć pewność, że podejmując daną decyzję, czy zawierając umową z wykonawcą, czy przy wyborze danego projektu nie popełniam błędu. Że dostałem maksimum informacji na wszystkie swoje pytania. Czasami zdarza się, że ja od razu mówię: „Mili Państwo, w moim odczuciu, ten projekt to jest przerost formy nad treścią na działce mającej 400 m2. Taki budynek, jaki chcecie wybrać, z kolumnami, w stylu dworku polskiego, jednak wymaga trochę oddechu i większej działki. Skoro ma robić za dworek, to potrzebuje przestrzeni. Ale decyzja oczywiście należy do Państwa.”
Sławek: Sprowadza się do wysłuchania drugiej osoby pod kątem jego doświadczenia. Tak jak uczymy się od rodziców, tak samo warto słuchać kierownika budowy, innych fachowców, czy porad lekarza, ponieważ większą wiedzę i doświadczenie od nas w danym zakresie.
Ryszard L.: Tak, ale czasem warto skonsultować diagnozę z innym lekarzem, czy fachowcem jeśli mamy wątpliwości.
Sławek: Zgadza się. Warto sprawdzić, czy intencje doradztwa są dobre, albo czy ta wiedza jest właściwa.
31:58 Jaka jest różnica między kierownikiem budowy, a inspektorem nadzoru?
Sławek: Jaka jest różnica między kierownikiem budowy, a inspektorem nadzoru?
Ryszard L.: Kierownik budowy generalnie pilnuje realizacji budynku w określonej technologii przez wykonawców. Jest on odpowiedzialny zawodowo przed inwestorem za prawidłowość wykonania zgodnie z projektem.
Natomiast inspektor nadzoru jest jakby takim okiem inwestora sprawdzającym, czy prace przebiegają prawidłowo z zastosowaniem właściwych materiałów, czy kierownik budowy w porozumieniu z wykonawcą nie oszukuje na budowie, nie używa materiałów o gorszej jakości, które zostaną wbudowane i otynkowane i później nikt do tego nie dojdzie.
Sławek: Takie przypadki też się niestety zdarzają.
Ryszard L.: Dokładnie. Inspektor nadzoru kontroluje prace wykonawcy i kierownika budowy.
Różnice to dobrze widać przy dużych inwestycjach.
W wypadku domków jednorodzinnych bardzo często kierownik budowy jest takim pośrednio inspektorem nadzoru.
Sławek: Ta granica troszkę się zaciera.
Ryszard L.: Tak, to jest bardziej widoczne na większych budowach. Takie rozgraniczenie wynika z przepisów prawa budowlanego.
35:11 Jak wybrać kierownika budowy?
Sławek: Jak weryfikować kierownika budowy wybierając go?
Ryszard L.: Nie podejmuję się tego i proszę mnie zwolnić z odpowiedzi na ten temat.
Sławek: Wiedziałem, że to jest temat bardzo szeroki, ale… Nie ma złotej jednej zasady, prawda?
Ryszard L.: Tak, nie ma reguły. Nie odpowiem na to pytanie.
Sławek: Ja ze swojej strony chciałbym podpowiedzieć o możliwości skorzystania z bazy sprawdzonych wykonawców. Sam taką bazę staram się prowadzić. Zawsze informuję kogo na danym obszarze mogę polecić. Można też korzystać z kontaktów polecanych, do czego zachęcam. Trzeba mieć świadomość, że nawet jeśli ktoś wykonuje bardzo długo swoją pracę dobrze, to w wyniku różnych zdarzeń czy to zdrowotnych, czy prywatnych z kolejną realizacją może być różnie. Polecenie, poleceniem, ale zawsze trzeba mieć czujne oko.
Ryszard L.: Dokładnie. Znałem dwa przypadki dobrze działających firm, w których brygadziści odeszli, co skutkowało utratą jakości pracy na pewien czas.
Sławek: Bardzo dziękuję za tą rozmowę.
Jeśli macie jakieś pytanie do tematu kierownika budowy, do tematów, które poruszaliśmy w tym nagraniu,zamieszczajcie je w komentarzach pod tym nagraniem.
Dziękuję bardzo i do usłyszenia, do kolejnego nagrania.
2 thoughts on “#2 Wywiad: KIEROWNIK BUDOWY cz.2 – Jak Wybrać?, Ile Kosztuje?”
Za 2000 zł przy domu jednorodzinnym to podpisywacz a nie kierownik budowy.
Na rynku spotkałem się z bardzo różnymi stawkami. Te 2 tys. może starczyć na 6-10 wizyt, jeśli kierownik ma blisko do budowy. Na ogół są to kwoty 3-4 tys.